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利率调整后住房贷款还款计算

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  今天是2009年的初五,街坊邻居陆续有人上班去了。我也不例外,跟随着大家的脚步,燃放

了鞭炮吃了饺子,一会儿也该回学校补课了。
  在回学校之前,抽点时间回答前些时候网友提出的问题,也算我初五的开山之作吧。

  近期又有网友提出,利率变更之后,后续还款计算的问题,先前没有时间回答,今天简单介绍一下。由于大多数用户采用“等额本金”还款方法,所以这里只对这种方法的实例讲解一下,以便大家容易理解

  为了你更好理解,建议你点击参阅我以下几篇文章
  住房贷款还款计算方法   
  住房贷款还款本息明细计算

  利率调整如何计算倒存天数 
    利率调整后住房贷款还款计算

  住房贷款提前还贷
  提前还部分房贷剩余贷款还款计算方法

  贷款一般给出年利率,是百分位的%,这里使用到月利率和天利率,他们之间的转换关系是:月利率=年利率%/12 ,天利率=年利率%/360 。  

  现以2008年初采用“等额本金”的方式,贷款5万元分5年还,进入2009年利率调整后的还款明细。

 一等额本金2008年还款明细
  假设2007-12-24贷款50000元,分5年=60月还,年利率4.77%,月利率=4.77%/12,采用“等额本金”的方法,那么每月固定还银行的本金为:833.33=50000/60,这样以来,

  第一个月的持有银行本金为50000,应还利息为: 198.75=50000*4.77%/12

  第二个月的持有银行本金为49166.67=50000-833.33,应还利息为: 195.44=49166.67*4.77%/12

  ...

  依次类推,整个2008年12个月的还款明细如下表1。

 

 序号  期数  还款日期  应还本金  应还利息  本息合计

 1  1 2008-01-24   833.33   198.75   1032.08

  2   2 2008-02-24   833.33   195.44   1028.77

 3   3 2008-03-24   833.33   192.13   1025.46

 4   4 2008-04-24   833.33   188.81   1022.14

 5   5 2008-05-24   833.33   185.50   1018.83

 6   6 2008-06-24   833.33   182.19   1015.52

 7   7 2008-07-24   833.33   178.88   1012.21

 8   8 2008-08-24   833.33   175.56   1008.89

 9   9 2008-09-24   833.33   172.25   1005.58

 10  10 2008-10-24   833.33   168.94   1002.27

 11  11 2008-11-24   833.33   165.63    998.96

 12  12 2008-12-24   833.33   162.31    955.64

2008  合计  9999.96  2166.39  12166.35

 

              表1 2008年还款明细(银行打印)

 

 二等额本金2009年还款明细
  到了2009年利率调整为3.33%,月利率=3.33%/12,还是采用“等额本金”的方法,那么每月固定还银行的本金是不变的,仍为:833.33=50000/60,这样以来,

  2009年第一个月的持有银行本金为40000.04=50000-9999.96。对于跨年度利率调整的时段,为了保证收益,银行将还款利息按天分段来计算。因为你上一个年度还款的最后一天是2008.12.24,那么从2008.12.25直到2008.12.31的7天,仍然按旧利率4.77%计算,从2009.01.01--2009.01.24的24天才按新的利率3.33%计算。由于贷款上注明是等本金(360天),这样银行是不分大小月,每月都是按30天,一年按360天计算,这样以来,
  详细计算200812月份6.678天的部分利息:35.39=40000.04*4.77%/360*6.67820091月份24天的部分利息:88.00=40000.04*3.33%/360*24,两种利息的和为:123.39=35.39+88.00,就是你20091月份应还的全部利息。这只是我的猜想,可能有误,如果你知道正确答案请告诉一下,谢谢!
  从2009年2月份开始的其余月份就归为正常的算法了。

  第二个月的持有银行本金为39166.71=40000.04-833.33,应还利息为: 108.69=39166.71*3.33%/12

  ...

  依次类推,整个2009年12个月的还款明细如下表2。

  

 序号  期数  还款日期  应还本金  应还利息  本息合计

 1  13 2009-01-24   833.33   123.39   956.72

  2   14 2009-02-24   833.33   108.69   942.02

 3   15 2009-03-24   833.33   106.38   939.71

 4   16 2009-04-24   833.33   104.06   937.39

 5   17 2009-05-24   833.33   101.75   935.08

 6   18 2009-06-24   833.33    99.44   932.77

 7   19 2009-07-24   833.33    97.13   930.46

 8   20 2009-08-24   833.33    94.81   928.14

 9   21 2009-09-24   833.33    92.50   925.83

 10   22 2009-10-24   833.33    90.19   923.52

 11   23 2009-11-24   833.33    87.88   921.21

 12   24 2009-12-24   833.33    85.56   918.89

2009  合计  9999.96  1191.78 11191.74

 

              表2 2009年还款明细(银行打印)

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