怎么提高你的信贷能力

08-07

  由于你用现款购房的可能性不大,     全掌握的偿债能力究竟有多大。 单的答案。 所以,你肯定希望确知自己能够完 幸运的是,这一问题不存在任何简     为何要说“幸运”呢?如果仅仅存在一套简单的偿债能力衡量标 准,那么当你被一家放款人拒绝之后,你同样会被其他所有的放款人拒 之门外。


而事实上,美国有上万家放款人都是各行其是,它们都订立了 自己的信贷标准——当然,一切都必须在现行法律和法规的框架下进 行。因此,你可以像挑选Baskin - Robbins冰激凌那样,在众多的抵押贷 款产品和创新性的贷款方案中做出融资选择。你可以拓展和变动你的财 务状况,为此你将能够争取到远远超出你想像的贷款额度。不过,你同 样可以采取更为保守的策略,在放款人所推荐的贷款额度以下进行融 资。无论采取何种方式,选择权都在于你自己,因为这就是美国式的选 择。

上万家放款人各自订立信贷标准    
人们通常认为,抵押贷款业界的承销标准是由那些影响力无处不在 的全国性抵押贷款公司(如联邦全国房贷协会( Fannie Mae)和联邦住 房抵押贷款公司( Freddie Mac))所制定的。但事实上,这两家公司所 承销的抵押贷款仅占全国抵押贷款的一半。这的确是一个不小的份额, 但绝不意味着它们垄断了所有的市场。况且,就联邦全国房贷协会和联 邦住房抵押贷款公司而言,它们所采用的承销标准也不尽相同。被前者拒绝的贷款申请可能会被后者接受,反之亦然。这两家公司都发布了贷 款审核的指导原则,而非硬性规定,,所以那些把贷款出售给它们的放 款人仍具有一定的自主性和灵活性。

自留贷款放款人(Portfolio Lenders)     自留贷款放款人,是指那些不将自己的抵押贷款出售给联邦全国房 贷协会、联邦住房抵押贷款公司或其他抵押贷款二级市场承销商的放款 人。许多银行、储蓄机构、信贷机构、养老基金和人寿保险公司都充当 了自留贷款的放款人。虽然对加盟联邦全国房贷协会和联邦住房抵押贷 款公司的放款人来说,只要它们愿意,也能够对其放出的贷款拥有一定 的机动性,但自留贷款放款人能够通过设计量体裁衣式的贷款类型而开 拓市场。
提高你的信贷能力    通过密切关注联邦全国房贷协会和联邦住房抵押贷款公司的放款动 向,并据此而开发出具有差异性的信贷产品,这些自留贷款放款人得以 有效地争取到某些类型的借款人一比如,信用记录不佳、无贷款记 录、贷款记录较少、超过325 000美元的巨额交易、无抵押保险贷款、 期末整付贷款、高信贷合格比率、收人性房产、土地担保、恢复贷款和 创新贷款等。

有时,自留贷款放款人甚至会构造一种贷款方案以满足特 定借款人的需要。 政府支持的贷款项目     政府支持的贷款项目包括的范围很广,那些在联邦全国房贷协会和 联邦住房抵押贷款公司或者在其他的自留贷款放款人那里得不到贷款的 购房者或投资人可以从政府支持贷款的某个项目中得到贷款。

在这其 中,一些比较普遍的贷款项目主要有:    
◆联邦住房管理局(FHA)贷款。联邦住房管理局(FHA)主要致     力于一些低首付、低信贷合格比率要求的贷款。
◆退伍军人管理局(VA)贷款。退伍军人管理局(VA)主要针对 符合条件的退伍军人提供多种无首付、低信贷合格比率要求的贷 款。
◆农村发展局(USDA)贷款。作为美国农业部的一部分,农村发 展局主要帮助低、中等收人的家庭通过低利率、低首付的贷款购 买房屋。
◆州抵押贷款证券项目。这是一个专门面向那些在过去3年内没有 房屋的首次购房者的贷款项目。它为该类购房者提供容易获得的 低利率、低首付贷款。
◆社区发展贷款。很多州和城市都鼓励他们的购房者或投资者购买 或维修房屋以更好地美化社区,美化城市。为了达到这一目的, 社区发展机构会对适当的项目提供融资支持。
这一切对你有什么意义     在对这些不同的借款人和不同的贷款项目作了一个简单的浏览之后 (我们在以后的章节中将作详细介绍),我的目的是提醒你:不同放款 人,不同贷款项目,有不同的贷款规则。任何贷款推销员都不能告诉你 应该购买多少钱的房屋,能够贷得多少钱。当你咨询某个贷款推销员的 时候,他们只是告诉你通过他的贷款渠道你可以得到多少钱。不要再把 抵押贷款看成像坛子里的豆子那样无所区别。其实,他们更像是一篮不 同种类的水果,其中还有一些毒苹果。  

  更有甚者,你可能从代表同一放款人或来自同一个贷款项目的不同 的贷款推销员那里得到不同的答案。这些贷款推销员到底掌握了你多少 的个人信息,以及贷款推销员对于计算机信用评级计算系统反应的有效 程度会在很大程度上改变你的贷款评估结果。    

当你读这本书时,一定要对于这些区别有清醒的认识。我们这里所 告诉你的知识并不能直接为你找到最适合你的贷款方案。但这些知识有 助于你在贷款推销员向你推荐贷款方案时更好地理解贷款方案,并支持 你坚持(或改变)自己的贷款规则。在住房抵押贷款的行业内充满了那 些渴望找到瘸腿的猎物的猎人。如果你毫无防备、手无寸铁,你可能就 会成为他们的猎物。

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